中海轉戰珠海 百億落子十字門商務區

觀點地產網 許淑敏   2020-11-26 09:28
核心提示:在深圳土拍市場上未有所獲,中海轉而在珠海砸下重金,以104.76億拿下十字門CBD地塊,其實不止於珠海,近日中海在珠三角地區亦頻頻落子。

  前兩天在深圳土拍市場上未有所獲,中海轉而在珠海砸下重金。

  11月25日,珠海十字門CBD一宗地塊入市出讓,編號為2020-06,最終中海以總價約104.76億拿下該地塊,摺合樓面價23281元/平方米,溢價率24.71%。

  上百億的成交額,也讓這宗地順勢成為珠海總價地王,刷新珠海土拍歷史新紀錄。觀點地產新媒體瞭解到,該地塊起拍總價84億元,摺合樓面價約18681元/平方米,最高限價126億元,最高樓面價28000元/平方米。

  距離珠海上一場大型土拍已過去一年有餘。2019年10月18日,世茂以總價56.4億元摘得港珠澳大橋珠海口岸地塊,樓面價5828元/平方米,擬建97萬平方米綜合體。

  此次土拍的主角中海與世茂同樣為外來客,只是與世茂首入珠海不同,中海進入珠海已有十幾年,且在珠海豪宅市場有了一定地位。

  但成功落地珠海十字門商務區,中海所要面臨的,是華髮、保利等首先入駐該片區的房企所帶來的壓力與挑戰。

  十字門中央商務區格局

  公告顯示,該地塊位於十字門中央商務區灣仔片區金碧路東側、南灣大道南側、會展四路西側、情侶南路北側,宗地面積19.23萬平方米,計容面積不超過45萬平方米。

  地塊所處的十字門中央商務區位於橫琴大橋周圍,定義為“珠海未來核心CBD”。根據2017年公佈的《橫琴新區與保税區、洪灣、灣仔區域一體化發展規劃》,這個片區將發展成為珠海的城市新中心。

  規劃提出,要把包括十字門在內的一體化區域,打造成為特色突出、功能帶動明顯的大橋經濟區,建設成為珠海城市新中心、粵港澳深度合作新引擎、大灣區城市客廳。

  據悉,十字門中央商務區佔地面積5.77平方公里,規劃建築面積1100萬平方米,預計投資總額超過1000億元。

  中海拿下的這宗地除了住宅用途外,還有商務公寓、商業及配套設施用地、幼兒園等其他用途,分9塊小地塊開發,所有地塊須統一規劃、統一設計、統一開發、統一建設。

  根據要求,地塊還要配建以下配套:其一,在二類居住功能地塊上,公共廁所(不少於3處,每處建築面積30-60平方米)、物業管理用房(不少於3處,總建築面積≥900平方米)、垃圾收集點(每個地塊各1處,每處建築面積不少於15平方米)、社區用房(1處,建築面積1300平方米);

  其二,在地塊6上,建設1處18班幼兒園;其三,在地塊7上,建設一處社區衞生服務中心、社區市民藝術中心、家庭綜合服務中心、鄰里管理服務中心、社區農貿(肉菜)市場。

  上述提及的公共廁所、社區用房、18班幼兒園及二級鄰里中心均須移交政府所有。

  這意味着繼華髮商都這一片區將會有新的綜合體誕生。截至目前,灣仔片區已經規劃落地珠海國際會展商務組團、珠海國際會展中心、珠海中心、華髮喜來登酒店、華髮會展行政公寓、華髮中演大劇院、澳門產業多元十字門中央商務區服務基地等配套建設。

  合富研究院市場分析師曾勉稱,隨着橫琴新區後期的住宅用地越來越少,地塊未來房價的漲幅空間是存在的。

  目前十字門在售住宅項目包括華髮國際海岸、時代保利中環廣場等,報價都在3.5萬/平方米以上。

  在曾勉看來,未來該片區的住宅產品不僅受珠海本地居民青睞,還會吸引珠三角等地區的外來人員居住。

  其分析,橫琴新區從2013年開始銷售商品房住宅,買房羣體都是以投資客為主,而2019年以來,隨着教育、醫療、學校、商場等配套逐漸完善,居住氛圍越來越濃厚,甚至吸引了澳門人到此居住。

  “澳門本身地少人多,一些往來商貿、娛樂的會選擇在橫琴居住,以前是選擇拱北區,但拱北目前也沒有太多新房供應,加之地塊很小、沒有大社區。”上述業內表示。

  另根據《規劃》顯示,到2020年,該一體化片區將建設4所初中、5所小學以及2處醫療衞生設施。

  意料之外的中海拿地

  事實上,該地塊於10月份掛牌之後,便有消息稱珠海各大開發商特別關注,尤其是保利、華髮拿地的概率比較大。

  值得一提的是,該地塊所處區域是由華髮集團負責總體規劃設計、土地一級開發及重點項目開發建設,其於2009年5月已成立珠海十字門中央商務區建設控股有限公司。

  早於2013年1月及2月,華髮集團以21.76億元競得珠海十字門中央商務區灣仔片區珠國土儲2012-22號商住地塊,摺合樓面價5600元/平方米,隨後以26.4億元再獲珠海十字門中央商務區灣仔區珠國土儲2013-01號地塊。

  曾勉介紹,華髮在珠海房地產佈局,同一時期推出的項目是很多的,甚至橫琴金融島70%左右都是華髮所持有的地塊。

  其認為,此次華髮沒有拿下這宗地塊,大概率是因為前兩天聯合融創在深圳拿下了127億元的地塊,所以資金層面沒辦法支撐再次拿地。“華髮在琴澳新城的後續開發用地都挺多,本身就承接了這些地塊的一級開發,所以二級用地儲備很多。”

  最後由中海拿下該地王項目,曾勉稱難免會有一些意外。但前一日亦有業內表示,中海為了拿下這宗地做了比較多的前期工作,包括資金到位等各方面內容。

  不過對於珠海市場,中海算是深耕時間較長的房企之一。早於2007年,中海首進珠海,打造了濱江河景項目——中海環宇城,項目是集高端購物中心、奢裝闊景華宅、五星級酒店、甲級寫字樓於一體的綜合體項目。

  曾勉觀察,中海一般不會同期開發多個項目,但做出來項目都比較精品,是為數不多於珠海稍早開始做豪宅市場的房企。

  其提及2012年佈局的中海銀海灘項目,為中海在珠海的代表性項目。該項目是老香洲豪宅項目之一,總建築面積約23萬平方米,項目分為三期開發,其中一二期為別墅產品,三期為住宅產品,項目利用半山坡地的地理優勢,開發純大户型、低密度社區。曾勉表示,算是當時珠海少有的大户型產品。

  此外,中海於珠海亦有打造大型商業綜合體項目的經驗。2010-2012年,中海在九洲大道主幹道旁佈局的大型商業綜合體——中海富華里,由十餘座不同風格的兩、三層的建築混搭而成,也是繼華髮商都第二大商業綜合體。該項目於2015年5月1日正式開業。

  據統計,中海進入珠海13年,打造了12個項目,主要位於主城區、金灣區。目前,中海於珠海在售項目為珠海·金灣中海十里觀瀾,價格3.3萬元/平方米左右。

  其實不止於珠海,近段時間以來,中海在珠三角地區亦頻頻落子,包括廣州、深圳、東莞等地,多為高價地塊。於東莞更是狂奔狀態。

  不久前,10月27日,中海以封頂價18.2億元奪下東莞松山湖大嶺山鎮大沙村一宗商住地,摺合可售樓面價20842元/平方米,溢價率48.03%。

  9月25日,中海以28.56億元拿下東莞松山湖2020WR039號商住地,摺合可售樓面價25854元/㎡,刷新松山湖地價紀錄。更早之前,9月16日,中海以8.32億元+20%配建摘得東莞石碣一宗佔地2.5萬平方米的商住地。

  下半年以來,中海確實在粵港澳大灣區多下了點功夫。對比數據,截至8月21日,中海共吸納36宗土地,而大灣區僅佔比7%。

{{num}} 全部展開
0

好文章,支持一下!

0

好文章,收藏起來!

本文轉載來自:觀點地產網 許淑敏,不代表贏商網觀點,如需轉載請聯繫原作者。如涉及版權問題請聯繫贏商網,電話:020-37128209;郵箱:ot.yageo.group
參與評論
未登錄
你可能感興趣
添加到收藏夾
×
×掃描分享到微信