金茂武漢再造一個“新城” 投資50億元打造長江TOD綜合體

觀點地產網 利晉   2020-06-05 09:57
核心提示:金茂時隔半年再進武漢城,打響武漢長江新城建設“第一槍”——投資50億元打造長江TOD綜合體,涵蓋企業總部、商業街區、大型商業MALL等。

  自3月份重啓土拍以來,兩個月時間裏“暴風眼”武漢,吸引了一大批房企前來投資。

  前有融創孫宏斌親自趕赴武漢簽約長江文旅城項目,後有龍湖、招商蛇口超百億搶地。如今,金茂也將目光瞄準了這座城市,以TOD項目的方式對外亮相。

  6月4日,中國金茂在官方微信披露消息稱,國務院國資委、湖北省委省政府於昨日召開中央企業助力湖北疫後重振發展視頻會議。會上,中化集團與武漢市政府正式簽訂“中國金茂武漢長江TOD綜合體項目”合作協議。

  根據協議,金茂將在武漢長江新城起步區諶家磯核心地段建設長江TOD綜合體項目,其中包括企業總部及產業研發基地、5A甲級寫字樓、超星級酒店、高端生態主題商業街區、大型商業MALL等,投資額約50億元。

  關於上述簽約協議,一位接近金茂的人士對觀點地產新媒體表示:“目前這次只是與國資委簽署了框架協議,具體協議的細節部分還沒有最終敲定,包括項目體量、具體地塊項目內各項業內指標以及開工時間等。”

  再進武漢城

  疫情後武漢的首場土拍中,金茂子公司就以62.5億元成交價攬下漢陽區2宗關聯的住宅、商服用地,成為當天土拍中的“主角”。

  分別以32.41億元、30.06億元競得漢陽區P(2020)011號、漢陽區P(2020)012號,樓面地價4794.38元/平方米和5060.61元/平方米。

  時間回溯到去年12月末,金茂與武漢漢陽區政府簽訂了方島智慧科學城項目產業峯會暨產業合作簽約儀式,在武漢落地首個城市運營項目。隨後拿下的兩宗地塊,是上述項目的新進展。

  半年後,金茂從武漢中心城區走到了新城區,並將在這裏再造一個“新城”。

  觀點地產新媒體翻閲獲悉,2019年3月19日,武漢市自然資源和規劃局官網公佈了《長江新城起步區控制性詳細規劃》。按照規劃,長江新城起步區將被打造成武漢的“未來之星”,在道路交通方面將形成四縱六橫的路網規劃。

  如此規劃設計,無疑為房企打造TOD項目培養了“先天基因”。目前,長江新城起步區基礎設施一期工程於今年5月12日正式開工。

  對此,湖北合富輝煌市場總監殷一戌指出,長江新城片區目前處在拆遷、土地整理階段,根據當下的規劃熱度、位於武漢高鐵站、機場、東湖高新區中間的位置,這個片區條件非常好的。未來配置的地鐵、快速路都比較多。不談產業,單地產角度價值非常高。

  如此重要的高地自然吸引了眾多企業注意,市場消息稱,目前已確定入局的企業包括長江新城建設發展、招商局集團、中信集團、中鐵、中鐵建、中交、國藥、中國一冶、中建三局、中化集團等,而率先打響武漢長江新城建設“第一槍”的是金茂。

  湖北中原策略顧問中心總經理鄭源滔預測:“長江新城起步區還沒有進入規模化出地的階段,今年下半年應該會開始出地。”

  對於金茂長江TOD綜合體項目,殷一戌表示:“武漢商業市場嚴重飽和,尤其是普通綜合體、購物中心,未來還有恆隆、武商集團夢時代、漢口新世界K11等大型高端購物中心準備入市。市內幾個大型購物中心開業多年都沒招滿,商業競爭極其白熱化,突圍只能靠運營水平。”

  而鄭源滔則認為,金茂長江TOD綜合體項目應該是商務為主、商業做配套的項目。

  “目前金茂在北京、上海、長沙的寫字樓品質還是不錯的,雖然武漢商業宏觀層面供大於求,但優質購物中心依然供給不足。金茂未來會大力發展覽秀城購物中心產品線,產品還是有保障的。同時,金茂也希望以這個TOD項目強化自身城市運營商的角色特徵。”

  TOD熱潮

  近幾年來,面對逐日稀缺的優質土地資源,特別是一線城市、二三線城市的核心地段,在軌道交通建設的基礎上,相繼出台了推進TOD開發的有關政策。

  市場研究機構統計顯示,截至今年4月末,在40個開通軌道交通的城市中,超過一半出台了TOD開發相關政策,包括一線城市中的北上廣深,二線城市中的南京、武漢、成都等。

  資料顯示,TOD模式指“以公共交通為導向的發展模式”,公共交通指火車站、機場、地鐵、輕軌等軌道交通及巴士幹線,在以公交站點為中心、以400-800米為半徑建立中心廣場或城市中心,特點是集工、商業、文化、教育、居住等於一身的“混合用途”,

  關於TOD項目的優勢,戴德梁行北中國區策略發展顧問部主管郭曉勇在接受媒體採訪時曾指出,一個車輛段物業一體化開發項目基本是50萬平米起步,僅居住業態就在1.5萬到3萬人之間,物業貨值在100億元以上,還有商業、辦公樓等涉及產業運營的業態。

  “以深圳地鐵為例,住宅價值提升17%-31%,商業價值提升15%-27%,辦公物業價值提升10%-20%”他説道。

  對於房地產開發商來説,TOD項目的吸引力不言而喻,其中以龍湖、萬科為代表的房企是最早一批推進TOD項目開發的企業。其中,龍湖在重慶建成了全國首個商圈高鐵TOD綜合提——光年項目。

  萬科董事會主席鬱亮更是將TOD項目定義為企業新的增長曲線之一,他在去年9月接受包括觀點地產新媒體在內的媒體羣訪時表示:“如果在舊改和TOD這種大型複雜項目上能夠有所突破,也是為傳統開發業務帶來新的增長曲線。”

  但更為“激進”的房企則是越秀地產,先與廣州地鐵集團達成戰略合作,繼而引入廣州地鐵為戰略股東,隨後將廣州地鐵旗下優質土地資源以較低的成本收入囊中,可見其在“軌道+物業”TOD模式發展上的野心。

  過去半年時間裏,房企沒有停下在TOD項目發展上的步伐。據觀點指數初步統計,除了龍湖、越秀地產之外,中交、藍綠雙城、招商蛇口等亦有在杭州、南京、武漢等城市有TOD項目落地。

  迴歸到金茂身上,除了本次落地武漢長江TOD綜合體項目外,開發TOD項目已並非第一次。觀點地產新媒體檢索中國金茂官網統計發現,目前金茂已在温州落地3個TOD項目,在寧波、天津、杭州分別落地1個TOD項目。

  當然,有過往經驗並不能完全代表有着優秀的作品。TOD項目雖然有着諸多利好,但“硬幣的另一面”則是對於開發商而言挑戰同樣不小。

  因為各業態之間並非單純的排列組合,而是在高效利用土地空間的基礎上,做好有機、合理的佈局。

  一位業內人士指出,TOD項目構成要素比較複雜,有土地、軌道、物業等,不同要素有不同的特徵。同時,TOD項目還涉及到政府、地鐵公司、房企三方的利益關係,這也是決定項目能夠順利落地的關鍵。

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